DSR 계산법 대출 한도 월상환액 한 번에 끝내는 방법

안녕하세요. 경제 나침반 Money Compass입니다.

집을 사거나 대환을 고민할 때 가장 먼저 마주치는 질문은 ‘내가 감당 가능한 대출 한도가 얼마일까?’입니다. 답을 정해 주는 기준이 바로 DSR 계산법입니다. DSR 계산법은 연소득 대비 모든 부채의 연간 원리금 상환액 비율을 말하며, 실제 심사에서 한도를 가르는 핵심 지표로 작동합니다. 오늘은 개념부터 엑셀로 직접 계산하는 방법, 포함/제외 항목, 리스크 스트레스 테스트까지 DSR 계산법을 실무적으로 정리합니다.

DSR 기본 개념 이해하기

DSR(Debt Service Ratio) = (연간 총 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100%입니다. 여기서 연간 총 원리금 상환액에는 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부, 학자금, 카드론 등 거의 모든 부채의 연간 상환액이 합산됩니다. 같은 소득이라도 금리·만기·상환방식에 따라 DSR이 크게 달라지므로, 대출 전략은 항상 DSR 계산법을 기준으로 세워야 합니다.

 

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DSR 계산법 공식과 핵심 변수

1. 연간 상환액 추정

• 원리금균등 상환의 월 납입액 공식(모기지 기준):
  월상환액 M = P × r / (1 − (1 + r)^(−n))
  P: 대출원금, r: 월 금리(연이율÷12), n: 총 상환기간(개월)

• 연간 상환액 = 월상환액 × 12.

• 이자만 내는 거치기간이 있으면 거치기간 동안의 연간 이자액을 사용합니다.

2. 연소득 산정

• 근로소득원천징수, 종합소득, 임대소득 등 증빙 가능한 소득을 합산합니다. 일부 금융기관은 평균 2~3년치 소득을 반영하거나 보수적으로 적용할 수 있습니다.

3. DSR 계산

• 예: 연소득 6,000만원, 모든 대출 연간 상환액 1,500만원 → DSR 25%.

 

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빠른 예시로 감 잡기

• 주담대 3억, 연 4.5%, 30년, 원리금균등 가정
  r=0.045/12=0.00375, n=360
  M ≈ 3억 × 0.00375 / (1 − (1.00375)^−360) ≈ 152만 원/월(대략치)
  연간 상환액 ≈ 1,824만 원

• 신용대출 3,000만 원, 연 7%, 5년, 원리금균등
  M ≈ 59만 원/월, 연간 ≈ 708만 원

• 합계 연간 상환액 ≈ 2,532만 원.
  연소득 7,000만 원이면 DSR ≈ 36.2%.

이처럼 만기·금리를 조금만 조정해도 DSR이 크게 달라집니다. 심사 한도가 아슬아슬하다면 만기 연장, 일부 상환, 대환으로 DSR을 낮추는 순서를 검토합니다.

어떤 대출이 DSR에 포함되나

• 포함: 주택담보대출(주담대·전세대출 일부), 신용대출, 자동차 할부·리스, 카드론, 마이너스통장(약정 한도 대비 잔액·평가 방식은 은행별 상이), 보증부 대출 등.

• 부분 포함/예외: 전세자금대출·학자금대출 등은 정책·기관에 따라 반영 비율이 다를 수 있습니다.

• 제외 가능 항목: 보험·적금·생활비 등 비부채 지출은 DSR에 포함되지 않습니다.

 

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대출 한도에 미치는 영향과 전략

• 소득의 최대 반영: 근로·사업·임대 등 합법적이고 증빙 가능한 소득을 빠짐없이 포함합니다.

• 부채 구조 슬림화: 한도 산정 전에 고금리·단기 신용대출을 정리하거나 대환해 연간 상환액을 낮춥니다.

• 만기·상환방식 최적화: 장기·원리금균등은 같은 원금이라도 월 상환액이 낮아 DSR에 유리합니다.

• 혼합금리 활용: 고정+변동을 적절히 섞어 상환액 변동성을 관리합니다.

• 동시 진행 조심: 여러 금융기관에 동시 조회가 누적되면 신용평점과 심사에 불리할 수 있습니다.

갈아타기·대환 시뮬레이션 팁

• 엑셀·시트 수식: =PMT(연이율/12, 개월수, -대출원금)으로 월 상환액을 계산하고 ×12로 연간 환산하면 DSR 계산법이 쉬워집니다.

• 3안 시나리오: 금리를 기준·+1%p·+2%p로 바꿔보며 스트레스 테스트를 합니다.

• 부분상환 타이밍: 중도상환수수료 기간을 확인한 뒤, 고금리 부채부터 줄이면 효율적입니다.

스트레스 테스트로 리스크 점검

금리가 1~2%p 오를 때 DSR이 몇 %p나 상승하는지 미리 계산하세요. 예를 들어 위 예시에서 주담대 금리가 4.5%→6.0%가 되면 월 상환액은 약 19만~22만 원 늘 수 있어 DSR이 40%대로 진입할 수 있습니다. 이때는 지출 구조 조정이나 일부 상환 계획을 병행해야 합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 마이너스통장은 한도 전체가 DSR에 잡히나요?
A. 잔액·약정·평균사용액 가운데 보수적으로 반영하는 등 기관별 기준이 다릅니다.

Q. 프리랜서·사업자 소득은 어떻게 보나요?
A. 종소세 신고 내역, 부가세 신고, 통장 입금내역 등 증빙 가능한 소득 위주로 평균을 반영하는 경우가 많습니다.

Q. 거치기간을 두면 DSR이 낮아지나요?
A. 거치기간에는 이자만 반영돼 일시적으로 낮아질 수 있지만, 거치 종료 후 상환액이 급증하므로 전체 기간 기준으로 판단해야 합니다.

DSR 계산 체크리스트

• 월 상환액을 모두 합산해 연간 환산(×12) 했는가?

• 변동금리 비중이 높아 금리 민감도가 크지 않은가?

• 대환·만기연장·부분상환 등 대안 시나리오를 검토했는가?

• 소득 증빙 서류(원천징수·종소세·임대소득)를 최신 상태로 준비했는가?

• 신용점수와 동시 조회 리스크를 관리했는가?

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DSR 자가 점검 요약표

항목	입력/확인 값	메모
연소득	예: 7,000만 원	근로·사업·임대 합산
주담대 월상환액	예: 152만 원	원리금균등, 30년, 4.5%
신용대출 월상환액	예: 59만 원	5년, 7%
연간 총 상환액	2,532만 원	(152+59)×12
계산된 DSR	36.20%	한도 심사 핵심 지표
스트레스(+2%p)	DSR 40%대 가능	금리 민감도 점검

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면책조항: 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 상품·지역·개인 상황에 대한 대출 권유가 아닙니다. 실제 한도·금리·평가 기준은 금융기관과 규제에 따라 달라질 수 있으니, 최종 의사결정 전 공신력 있는 최신 자료와 관련 전문가(세무·법률·금융) 상담을 권장드립니다.