안녕하세요. 경제 나침반 Money Compass입니다.
부동산 계약에서 가장 많이 묻는 질문 중 하나가 바로 계약금 해제권입니다. 계약을 깔끔하게 끝내고 싶을 때 계약금을 포기하거나, 받은 쪽에서 배액상환으로 정리하는 방식이죠. 다만 언제까지, 누가, 어떤 절차로 행사할 수 있는지에 따라 결과가 크게 달라집니다. 오늘은 핵심 개념부터 통지 문구, 정산표 팁까지 실전에 바로 쓰이는 내용만 모아 설명드립니다.
계약금 해제권의 의미와 기본 구조
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정의: 계약 체결 시 건네는 계약금이 ‘해약금’으로 기능해, 계약금 지급자는 계약금 포기로, 수령자는 배액상환으로 계약을 해제할 수 있는 권리입니다.
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효과: 해제가 성립하면 계약은 소급하여 소멸하고(일반적 해제 효과), 이미 받은 급부는 원상회복 대상이 됩니다. 다만 계약금 자체는 포기·배액상환으로 정리됩니다.
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핵심 제약: 이행에 착수하기 전까지 행사해야 유효합니다. 일부라도 본격적인 이행이 시작되면 계약금 해제권은 소멸할 수 있습니다.
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언제, 누가 행사할 수 있을까
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계약금 지급자(매수인/임차인 등): 계약금 포기로 계약을 해제할 수 있습니다.
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계약금 수령자(매도인/임대인 등): 계약금의 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있습니다.
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시점: 통상 잔금 지급 전, 목적물 인도·등기·공사 착수 등 실질적 이행 이전. 구체적 ‘이행 착수’ 판단은 계약의 성질과 당사자 행위에 따라 달라질 수 있어 문서화가 중요합니다.
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위약금·손해배상과 무엇이 다른가
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계약금 해제권은 원인 불문으로 종료를 선택할 수 있는 ‘탈출구’에 가깝습니다(이행 전).
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위약금은 약정 위반 시의 제재·예정 손해 성격으로, 과다하면 감액 가능성이 있습니다.
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손해배상은 실제 손해의 입증이 필요합니다.
포인트: 계약서에 ‘계약금은 해약금으로 본다’는 문구가 있거나, 특별한 배제 합의가 없다면 계약금 해제권이 인정되는 경우가 많습니다. 다만 별도 특약으로 배제·제한할 수도 있으니 계약서 확인이 1순위입니다.
실무 절차 통지 → 증거화 → 정산
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통지: 계약금 해제권 행사 의사, 사유(선택), 배액상환/포기 의사, 정산 일정 등을 서면으로 알립니다.
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증거화: 내용증명·등기우편, 수신확인 가능한 이메일·메신저 등 이중 통지를 권장합니다.
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정산: 배액 송금·반환 일정과 방식(계좌·에스크로), 부대비용(중개보수·인지세 등) 정리.
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인수인계: 열쇠·서류·원상복구 범위 등 체크리스트로 마무리.
통지 문구 예시(바로 사용 가능)
배액상환에 의한 해제(수령자 측)
제목: 계약금 배액상환에 의한 계약 해제 통지
내용: 귀하와 체결한 ○○ 부동산 매매계약(계약일: 20XX.XX.XX)에 관하여, 이행에 착수하기 전 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제하고자 합니다. 배액은 ￦XX,XXX,XXX로, 20XX.XX.XX까지 지정 계좌로 이체 예정입니다. 본 통지는 내용증명 우편 및 이메일로 병행 송부합니다.
계약금 포기에 의한 해제(지급자 측)
제목: 계약금 포기에 의한 계약 해제 통지
내용: 본인은 ○○ 부동산 매매계약에 관하여 계약금 포기로 계약을 해제합니다. 인도·등기 등 추가 이행은 진행하지 않겠습니다. 본 통지는 내용증명 우편 및 이메일로 병행 송부합니다.
케이스 스터디 분양·매매·임대차
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분양: 시공 지연·설계 변경 이슈가 있다면 약관의 계약금·지체상금·해제 조항을 먼저 확인하세요. 배액 상환 방식이 별도로 규정된 경우가 많습니다.
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매매: 잔금일 전 등기 준비·대출 실행 등 ‘이행 착수’로 볼 수 있는 단서가 있으면 분쟁이 커집니다. 타임라인을 문서화하고, 배액 송금·반환 영수증을 확보하세요.
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임대차(전세/월세): 임대차는 계속적 계약이라 해지·정산 규정이 중심이지만, 계약금이 해약금으로 기능하도록 특약한 사례도 있습니다. 조기퇴거는 합의 정산이 핵심입니다.
분쟁을 줄이는 체크리스트
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계약서에 해약금 조항이 있는지, 배제·제한 특약이 있는지 확인
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이행 착수 판단에 영향을 줄 수 있는 일정·행위를 기록(문자·이메일·송금내역)
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배액 상환·포기 의사표시를 내용증명 등으로 통지
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정산 항목(중개보수·인지세·원상복구·검침) 사전 합의
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 계약금 해제권은 언제까지 쓸 수 있나요?
A. 일반적으로 이행에 착수하기 전까지입니다. 일부라도 본격적 이행이 시작되면 행사 범위가 제한될 수 있어, 통지는 빠를수록 좋습니다.
Q. 배액상환은 반드시 현금이어야 하나요?
A. 통상 계좌이체가 안전합니다. 일정·계좌·영수증 보관까지 한 세트로 남겨두세요.
Q. 이미 특약으로 ‘계약금은 단순 증거금’이라고 되어 있으면요?
A. 그 경우 해약금 기능이 배제될 수 있어 계약금 해제권이 인정되지 않을 수 있습니다. 계약서 문구가 해석의 출발점입니다.
한눈에 비교 표
면책조항
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 실제 분쟁·사례는 계약서 특약, 이행 단계, 증거 자료 등에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 중요한 의사결정 전에는 개별 사정을 반영해 법률 자문을 받아주세요.
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